Comment choisir ses sous-traitants

Prix, matériaux, exclusions, délais, assurances et contrat : ce qu’il faut vérifier avant de signer

Les conseils du concepteur

Lorsqu’on décide de gérer soi-même la construction de sa maison, une nouvelle responsabilité apparaît rapidement : choisir les personnes qui vont réellement la construire. Excavation, fondations, charpente, toiture, plomberie, électricité, chauffage, ventilation, isolation, revêtements, gypse, finition…

Même lorsqu’on parle d’autoconstruction, relativement peu de propriétaires réalisent eux-mêmes tous ces travaux. L’autoconstructeur devient donc également un acheteur de services de construction. Et c’est à ce moment qu’une question apparemment simple peut devenir beaucoup plus complexe : Comment savoir si une soumission est réellement bonne?

La réponse ne se trouve pas uniquement au bas de la page, à côté du prix total.

Une soumission de 18 500 $ peut éventuellement coûter plus cher qu’une autre de 21 000 $ si certains matériaux, équipements, livraisons ou travaux n’y sont pas inclus.

Pour comparer correctement des sous-traitants, il faut donc apprendre à comparer ce qu’ils proposent réellement, et pas seulement ce qu’ils demandent.

1. Choisir ses sous-traitants : commencez par définir exactement les travaux

Avant même de demander des prix, il faut savoir ce que vous demandez. Si trois sous-traitants interprètent différemment votre demande, vous recevrez trois prix différents pour trois travaux différents. La comparaison n’aura alors pratiquement aucune valeur. Plus votre demande est précise, plus les soumissions reçues pourront être comparées équitablement.

Selon le métier concerné, fournissez les plans pertinents, les dimensions, les spécifications disponibles, les matériaux souhaités et les conditions particulières du projet.

C'est un principe fondamental de l'appel d'offres : une exigence clairement définie permet de mieux comparer le prix et ce qui sera livré. 

2. Combien de soumissions devriez-vous demander?

Dans la majorité des cas, trois soumissions détaillées constituent un excellent point de départ. C'est également la recommandation générale de la SCHL pour permettre à un propriétaire de prendre une décision éclairée. Une seule soumission ne vous donne pratiquement aucun point de comparaison.

À l'inverse, demander huit ou dix soumissions pour chaque métier peut rapidement devenir difficile à gérer et faire perdre énormément de temps. L'objectif n'est pas nécessairement de trouver le moins cher. Il est de comprendre le marché pour votre projet.

Si trois entrepreneurs qualifiés proposent respectivement 19 800 $, 20 600 $ et 21 400 $, vous obtenez déjà une indication intéressante. Si un quatrième propose 12 900 $, ce prix mérite probablement quelques questions supplémentaires.

Et si un autre demande 30 000 $, il faut également comprendre pourquoi. Un écart important est une invitation à poser des questions, pas automatiquement une raison d'accepter ou de rejeter une soumission.

3. Comparez des pommes avec des pommes

C'est probablement la règle la plus importante de cet article. Supposons que vous demandiez trois prix pour réaliser un travail.

Sous-traitant A — 18 500 $

Main-d'œuvre comprise.

Sous-traitant B — 21 200 $

Main-d'œuvre, matériaux, livraison et nettoyage compris.

Sous-traitant C — 20 400 $

Main-d'œuvre et matériaux compris, mais certains équipements sont en supplément.

Quel est le moins cher?

Impossible de le savoir avec cette information.

Il faut d'abord déterminer combien coûteront les éléments manquants.

Le gouvernement du Canada recommande justement que les entrepreneurs utilisent les mêmes spécifications lorsque vous comparez leurs soumissions et que celles-ci présentent notamment les coûts, la main-d'œuvre, les frais supplémentaires, les taxes et une ventilation au moins partielle du projet.

4. Qui fournit les matériaux?

Voici une petite phrase qui peut représenter plusieurs milliers de dollars :

« Matériaux non inclus. »

Avant d'accepter une soumission, déterminez clairement qui achète quoi.

Est-ce le sous-traitant?

Est-ce vous?

Certains matériaux sont-ils inclus et d'autres non?

Qui choisit les produits?

Qui confirme les quantités?

Qui assume les pertes?

Qui organise la livraison?

Et surtout :

qui est responsable lorsqu'un matériau n'est pas disponible au moment prévu? Le Bureau de la consommation du Canada recommande justement qu'un contrat précise qui est responsable de commander et de payer les matériaux et que les produits soient suffisamment identifiés — fabricant, dimensions, caractéristiques, etc.

Cette question mérite une attention particulière, puisque le choix de la personne qui achète les matériaux peut avoir une incidence directe sur les prix, les quantités, les livraisons, les responsabilités et même les délais du chantier. Pour approfondir le sujet, consultez notre article « Acheter les matériaux en autoconstruction : qui s’en charge? », dans lequel nous comparons les avantages et les responsabilités lorsque les achats sont effectués par l’autoconstructeur ou par les sous-traitants.

5. Ne regardez pas uniquement ce qui est inclus

Regardez aussi ce qui ne l'est pas.

Une excellente habitude consiste à demander :

« Pouvez-vous m'indiquer clairement toutes les exclusions de votre soumission? »

Cette question est extrêmement importante.

Une soumission peut exclure l'excavation supplémentaire, la location d'équipement, les échafaudages, les grues, certaines fixations, les livraisons, le nettoyage, l'évacuation des déchets ou certaines protections temporaires.

Et si quelque chose n'apparaît pas clairement dans la soumission, ne présumez pas que c'est inclus. La SCHL conseille justement de vérifier que tout ce qui a été demandé apparaît dans l'estimation et prévient que les éléments non expressément inclus risquent d'entraîner des coûts ou des délais supplémentaires.

6. Vérifiez l'expérience du sous-traitant

Un bon prix ne remplace pas l'expérience. Demandez depuis combien de temps l'entreprise existe et si elle réalise régulièrement le type de travail dont vous avez besoin. Demandez également quelques références récentes. Lorsque vous communiquez avec un ancien client, ne demandez pas simplement :

« Étiez-vous satisfait? »

Posez plutôt des questions précises :

Le sous-traitant s'est-il présenté au moment convenu?

A-t-il respecté son prix?

Les extras ont-ils été expliqués avant d'être exécutés?

Le chantier était-il bien organisé?

Les problèmes ont-ils été corrigés?

Le recommanderiez-vous?

La SCHL recommande de vérifier les références et suggère notamment de demander si les travaux ont respecté l'échéancier et le budget prévu.

7. Vérifiez les licences, qualifications et assurances applicables

Les exigences ne sont pas identiques partout au Canada. Certains métiers sont réglementés ou nécessitent des qualifications, licences ou certifications particulières selon la province ou le territoire. Avant d'engager quelqu'un, vérifiez donc les exigences applicables là où votre maison sera construite.

Demandez également une preuve d'assurance responsabilité appropriée et vérifiez les exigences relatives à l'indemnisation des travailleurs. Les recommandations fédérales aux consommateurs invitent justement les propriétaires à vérifier les certifications nécessaires ainsi que les assurances et protections applicables avant d'engager un entrepreneur.

8. Le délai fait partie du prix

Deux soumissions peuvent avoir exactement le même prix et ne pas avoir la même valeur.

Imaginez : Un sous-traitant peut commencer dans deux semaines. L'autre dans deux mois.

Si ce deuxième intervenant retarde tous les métiers suivants, son prix identique peut indirectement vous coûter davantage.

Demandez donc :

Quand pouvez-vous commencer?

Combien de temps prévoyez-vous pour réaliser les travaux?

Votre échéancier est-il ferme ou approximatif?

Qu'est-ce qui pourrait modifier cette date?

En autoconstruction, la disponibilité possède une valeur.

9. Méfiez-vous du prix étonnamment bas

Un prix bas n'est pas automatiquement suspect. Un entrepreneur peut avoir une structure de coûts différente, une équipe particulièrement efficace ou simplement souhaiter remplir une période disponible. Mais lorsqu'une soumission est considérablement inférieure aux autres, cherchez à comprendre le pourquoi.

• Peut-être manque-t-il quelque chose.

• Peut-être les matériaux ne sont-ils pas comparables.

• Peut-être certaines tâches sont-elles exclues.

• Ou peut-être avez-vous réellement trouvé une excellente offre.

Posez la question avant de tirer une conclusion. Les autorités canadiennes de protection des consommateurs recommandent elles aussi de ne pas simplement choisir la soumission offrant le prix le plus bas.

10. Comprenez les modalités de paiement

Le prix total n'est qu'une partie de la soumission. Il faut également savoir quand l'argent sera versé. Un dépôt est-il demandé? À quel moment?

• Les paiements suivants sont-ils liés à des dates ou à l'avancement réel des travaux?

• Quel montant demeure payable lorsque le travail est terminé?

Une bonne structure de paiement devrait être claire avant le début des travaux. Les recommandations canadiennes en matière de contrats résidentiels prévoient notamment que le contrat précise le dépôt, l'échéancier des paiements et les conditions du paiement final.

11. Comment seront gérés les extras?

Voici probablement l'une des sources les plus fréquentes de mauvaises surprises :

« Ça, ce n'était pas inclus. »

Un changement peut être parfaitement légitime. Vous demandez une modification. Une condition imprévue est découverte. Une partie du travail doit être réalisée différemment.

Mais la façon de gérer cette modification devrait être établie avant qu'elle survienne.

Idéalement, tout travail supplémentaire devrait être décrit, chiffré et accepté avant son exécution, sauf lorsqu'une situation urgente exige évidemment une intervention immédiate.

Les contrats de construction prévoient couramment des dispositions concernant les modifications, retards et différends.

12. La soumission et le contrat ne sont pas la même chose

Une soumission vous indique ce que quelqu'un propose de réaliser et à quel prix.

Le contrat définit l'entente entre les parties. Une fois le sous-traitant choisi, les éléments importants devraient donc être consignés par écrit.

La nature des travaux, les plans et devis applicables, le prix, les matériaux, l'échéancier, les paiements, les garanties, les assurances, les exclusions et la façon de traiter les modifications peuvent tous être pertinents.

Le Conseil national de recherches du Canada indique que les contrats de construction contiennent généralement la description des responsabilités et des travaux, les prix, l'échéancier, les garanties, les assurances et les modalités concernant modifications, retards et différends.

Nous consacrerons d'ailleurs un article complet au contrat avec un sous-traitant, car ce sujet mérite d'être traité séparément.

Exemple : trois soumissions, trois réalités

Prenons un exemple fictif.

Élément	Entrepreneur A	Entrepreneur B	Entrepreneur C
Prix soumis	18 500 $	21 200 $	20 400 $
Main-d'œuvre	Incluse	Incluse	Incluse
Matériaux	Inclus en partie	Inclus	Inclus
Livraison	Supplément	Incluse	Incluse
Équipement spécialisé	Supplément	Inclus	À confirmer
Nettoyage	Non inclus	Inclus	Inclus
Taxes	À confirmer	Indiquées	Indiquées
Début prévu	2 semaines	3 semaines	6 semaines
Durée prévue	3 semaines	2 semaines	2 semaines
Garantie écrite	À préciser	Oui	Oui
Exclusions clairement identifiées	Partielles	Oui	Oui

À première vue, A semble le moins cher. Mais ce tableau ne permet toujours pas de conclure qu'il représente la meilleure valeur. Il permet plutôt de savoir quelles questions poser avant de décider. C'est précisément l'objectif d'une bonne comparaison.

Votre grille de comparaison avant de choisir

Pour chaque soumission, vérifiez :

À vérifier	✓
Description précise des travaux	□
Plans et spécifications utilisés	□
Main-d'œuvre incluse	□
Matériaux inclus clairement identifiés	□
Responsabilité d'achat des matériaux	□
Livraison incluse ou non	□
Équipement et location inclus	□
Nettoyage et déchets	□
Taxes clairement indiquées	□
Exclusions clairement identifiées	□
Date prévue de début	□
Durée prévue	□
Modalités de paiement	□
Gestion des travaux supplémentaires	□
Garantie précisée	□
Assurance vérifiée	□
Licences ou qualifications applicables vérifiées	□
Références vérifiées	□

Cette petite grille peut être beaucoup plus utile que de simplement entourer le prix le plus bas.

Le conseil du concepteur

Lorsque vous comparez des soumissions, commencez par masquer mentalement le prix. Comparez d'abord ce que chacun propose réellement. Regardez ensuite le prix.

Si les trois propositions ne couvrent pas exactement la même chose, vous ne comparez pas trois prix. Vous comparez trois projets différents. Et c'est probablement l'une des erreurs les plus faciles à commettre lorsqu'on entreprend sa première autoconstruction.

Qui devrait acheter les matériaux?

Il n'existe pas une seule bonne réponse. Acheter vous-même certains matériaux peut vous donner davantage de contrôle sur le prix et les choix. Laisser le sous-traitant les fournir peut simplifier énormément la logistique et parfois lui permettre de travailler avec des produits et fournisseurs qu'il connaît bien.

Mais la responsabilité doit être claire.

• Si vous fournissez les matériaux et qu'ils arrivent en retard, qui assume le temps perdu?

• S'il manque du matériel, qui doit retourner chez le fournisseur?

• Si le sous-traitant fournit le produit et qu'une erreur survient, qui doit la corriger?

Pour approfondir cette question, consultez notre article « Acheter les matériaux en autoconstruction : qui s’en charge? », où nous examinons en détail les prix, les responsabilités, les quantités, les commandes, les livraisons et les risques associés à chacune des options.

Questions fréquemment posées

Combien de soumissions faut-il demander?

Trois soumissions détaillées constituent généralement une bonne base de comparaison et correspondent également à la recommandation de la SCHL.

Faut-il toujours choisir le moins cher?

Non. Comparez d'abord la portée des travaux, les matériaux, les exclusions, les délais, les garanties et les conditions avant de comparer les prix.

Une soumission verbale est-elle suffisante?

Pour des travaux importants, une proposition écrite et détaillée est nettement préférable. Les recommandations canadiennes destinées aux propriétaires insistent sur l'importance d'obtenir les soumissions et contrats par écrit.

Dois-je acheter moi-même les matériaux?

Cela dépend du métier et de votre entente. L'important est de préciser par écrit qui commande, qui paie et qui assume la responsabilité des matériaux.

Que faire si les trois soumissions sont très différentes?

Ne faites pas immédiatement la moyenne. Cherchez d'abord les différences de portée des travaux, de matériaux, de quantités, d'exclusions et de délais.

Dois-je signer la soumission?

Avant de signer quoi que ce soit, déterminez ce que le document représente juridiquement et assurez-vous de comprendre toutes ses conditions. Le droit contractuel relève notamment des provinces et territoires et les règles peuvent varier.

Conclusion

En autoconstruction, choisir ses sous-traitants est l'une des responsabilités les plus importantes que vous assumerez. Un bon sous-traitant ne se résume pas à un prix. Il apporte son expérience, sa disponibilité, son organisation, son savoir-faire et sa capacité à respecter les plans et à collaborer avec les autres intervenants.

Lorsque vous recevrez vos prochaines soumissions, ne commencez donc pas par demander :

« Qui est le moins cher? »

Commencez plutôt par :

Est-ce que tout le monde me propose réellement la même chose? »

Une fois cette question réglée, la comparaison des prix devient beaucoup plus pertinente.

Chez PlansdeMaison.ca, nous croyons qu'une construction bien préparée commence par des documents clairs et des décisions prises avant l'arrivée des équipes sur le chantier. Un plan bien compris facilite non seulement la construction : il facilite également l'obtention de soumissions plus précises et leur comparaison.

En autoconstruction, une bonne soumission n'est pas simplement un prix. C'est une définition claire de ce qui sera fait, par qui, comment, quand et à quelles conditions.