Autoconstruction : comment assurer votre chantier?
Avant, pendant et après les travaux : protections, responsabilités, coûts et précautions à prendre pour éviter les mauvaises surprises
Les conseils du concepteur
Lorsqu’on planifie une autoconstruction, on pense naturellement aux plans, au terrain, aux permis, au financement, aux soumissions, aux matériaux et aux sous-traitants.
L’assurance arrive parfois beaucoup plus loin dans la liste.
Pourtant, elle devrait faire partie des démarches entreprises avant même le début du chantier. Une maison en construction présente des risques très différents d’une maison terminée et occupée. Pendant plusieurs mois, le bâtiment peut être partiellement ouvert aux intempéries.
Des matériaux de valeur sont livrés et entreposés sur le terrain. Des travailleurs, fournisseurs et livreurs circulent sur le chantier. Des équipements temporaires peuvent être utilisés. Les installations électriques, de chauffage ou de plomberie peuvent être incomplètes. Et, à mesure que les travaux progressent, la valeur de ce qui se trouve sur le terrain augmente.
Une assurance habitation conventionnelle n’est donc pas nécessairement conçue pour cette situation. Le Bureau d’assurance du Canada (BAC) rappelle que les polices d’assurance de biens standards sont conçues pour des propriétés occupées. Lorsqu’une construction ou une rénovation importante est prévue, le propriétaire devrait aviser son assureur, puisque les conditions de couverture peuvent changer et qu’une protection supplémentaire, notamment une assurance des risques des constructeurs, peut être nécessaire. IBC
Référence : Bureau d’assurance du Canada — Building or Renovating This Spring? Make Sure You’re Properly Covered
Pour l’autoconstructeur, la question n’est donc pas simplement :
« Combien va me coûter mon assurance? »
La première question devrait plutôt être :
« Quels sont les risques dont je serai responsable pendant toute la construction et lesquels sont réellement couverts? »
1. L’assurance devrait être réglée avant le premier coup de pelle
L’une des erreurs à éviter serait de commencer l’excavation et de chercher ensuite comment assurer le projet. Avant le début des travaux, communiquez avec votre assureur ou avec un courtier et expliquez clairement la nature du projet. Précisez notamment qu’il s’agit d’une autoconstruction, si c’est le cas.
L’assureur pourra vouloir connaître différents éléments : l’emplacement du projet, le type de bâtiment, sa superficie, sa valeur prévue, les matériaux utilisés, la durée estimée du chantier, la nature des travaux que vous effectuerez vous-même, ceux qui seront confiés à des sous-traitants ainsi que les mesures prises pour protéger le chantier.
Les renseignements demandés et les critères d’acceptation peuvent varier d’un assureur à l’autre.
Le gouvernement du Canada explique d’ailleurs que l’assureur procède à une souscription, c’est-à-dire qu’il évalue le risque avant de déterminer la couverture qu’il est prêt à offrir et les conditions ou exclusions qui peuvent s’appliquer. Gouvernement du Canada
L’important est donc de ne rien présumer. Le simple fait de posséder déjà une assurance habitation pour votre résidence actuelle ne signifie pas automatiquement que votre nouvelle construction est protégée.
2. Pourquoi une maison en construction représente-t-elle davantage de risques?
À première vue, on pourrait penser qu’une maison vide contient moins de biens et devrait donc coûter moins cher à assurer. En réalité, un chantier présente des risques particuliers.
Pendant certaines étapes, la structure peut être exposée aux intempéries. Les portes et fenêtres peuvent ne pas encore être installées. Des matériaux peuvent rester temporairement à l’extérieur. Plusieurs entrepreneurs interviennent successivement et des outils ou équipements peuvent être présents sur le terrain.
À cela peuvent s’ajouter les risques d’incendie, de vol, de vandalisme ou de dommages accidentels, selon les protections offertes par la police. Le chantier est également en constante évolution.
Un lundi, vous pouvez n’avoir qu’une fondation. Quelques semaines plus tard, la charpente est montée. Ensuite viennent la toiture, les fenêtres, les systèmes mécaniques, l’isolation, les revêtements et la finition intérieure.
À mesure que le chantier progresse, la valeur financière exposée augmente considérablement.
C’est une des raisons pour lesquelles une assurance destinée à un chantier ne devrait pas être comparée trop rapidement avec l’assurance annuelle d’une maison terminée.
3. Qu’est-ce qu’une assurance chantier en autoconstruction?
Vous rencontrerez différentes appellations selon les assureurs et les provinces : assurance chantier, assurance des risques des constructeurs, builder’s risk ou encore course of construction. Le Bureau d’assurance du Canada décrit la builder’s risk policy, également appelée course of construction policy, comme une protection destinée à une propriété pendant sa construction ou sa rénovation. IBC
Selon le contrat souscrit, cette protection peut notamment concerner le bâtiment en cours de construction ainsi que certains éléments ou matériaux qui lui sont destinés.
Mais il faut retenir un principe essentiel :
le nom de l’assurance ne vous indique pas à lui seul tout ce qui est couvert.
Une police d’assurance est un contrat juridique. Elle précise les risques couverts, les circonstances dans lesquelles l’assureur versera une indemnité et les limites de cette protection.
Il faut donc regarder attentivement :
les protections;
les exclusions;
les franchises;
les limites d’indemnisation;
les conditions particulières;
la durée de la couverture.
4. Les matériaux sont-ils assurés dès leur achat?
Imaginez que vous achetiez plusieurs milliers de dollars de bois de charpente, de fenêtres, de revêtement ou d’autres matériaux. Le camion arrive. Les matériaux sont déchargés. Mais ils ne seront installés que quelques jours plus tard.
Que se passe-t-il s’ils sont volés, vandalisés ou endommagés avant leur installation? Il ne faut surtout pas présumer de la réponse.
Demandez précisément à votre assureur :
À quel moment mes matériaux deviennent-ils assurés?
Puis :
Où doivent-ils se trouver pour être couverts?
Sur le chantier?
Dans un entrepôt?
Pendant leur transport?
Après leur livraison?
Seulement lorsqu’ils sont incorporés au bâtiment?
Ces questions peuvent sembler très détaillées avant la construction, mais elles deviennent extrêmement importantes lorsqu’une commande importante se retrouve sur votre terrain.
5. Les outils et équipements constituent un autre dossier
Il faut également distinguer les matériaux destinés à la maison des outils et équipements utilisés pour la construire. Une scie, une génératrice, un compresseur, un échafaudage, un équipement loué ou les outils appartenant à un sous-traitant ne sont pas nécessairement assurés de la même manière que le bois ou les fenêtres destinés au bâtiment.
Ne présumez pas non plus que votre assurance chantier couvre automatiquement les outils appartenant aux entrepreneurs qui travaillent chez vous. Chaque sous-traitant devrait pouvoir vous expliquer les assurances qu’il possède pour ses activités.
Cela nous ramène directement à l’un des principes abordés dans notre article Comment choisir ses sous-traitants : l’assurance fait partie des éléments à vérifier avant d’accorder un mandat.
6. La responsabilité civile mérite autant d’attention que le bâtiment
Lorsqu’on parle d’assurance chantier, on pense immédiatement à une maison qui brûle, à des matériaux volés ou à des dommages causés par un événement imprévu. Mais il existe une autre question importante : Que se passe-t-il si quelqu’un se blesse sur votre propriété?
Un chantier n’est pas une résidence ordinaire. Des charpentiers, électriciens, plombiers, fournisseurs, livreurs, inspecteurs et autres intervenants peuvent y circuler.
Le gouvernement du Canada explique que l’assurance responsabilité civile associée à une assurance habitation peut protéger financièrement l’assuré dans certaines situations où il cause accidentellement des blessures à une personne ou des dommages à ses biens. Les modalités précises demeurent toutefois celles de la police souscrite. Gouvernement du Canada
Référence : Gouvernement du Canada — Assurance habitation
Dans le contexte d’une autoconstruction, il devient donc particulièrement important de demander à l’assureur :
Quelle responsabilité m’incombe comme propriétaire et autoconstructeur?
Et surtout :
Quelle protection de responsabilité s’applique réellement pendant mon chantier?
7. Demandez une preuve d’assurance à vos sous-traitants
Le fait que votre chantier soit assuré ne signifie pas que les entrepreneurs qui viennent y travailler n’ont pas besoin de leurs propres protections. Avant d’accorder un mandat important, demandez les preuves d’assurance pertinentes à l’activité du sous-traitant et assurez-vous qu’elles sont valides pendant la période où les travaux seront réalisés.
Ne vous contentez pas nécessairement de recevoir un document et de le classer.
Vérifiez notamment :
le nom de l’entreprise assurée;
la période de validité;
la nature de la protection;
les montants indiqués;
et les exigences particulières que votre propre assureur pourrait imposer.
C’est exactement le genre de vérification qui devrait être effectué avant que le sous-traitant arrive sur le chantier, et non après un incident.
8. Pourquoi les primes peuvent-elles être élevées?
C’est probablement l’un des aspects qui surprennent le plus certains autoconstructeurs. Après avoir assuré une maison conventionnelle pendant plusieurs années, on peut être étonné par le coût demandé pour assurer une construction.
Mais il faut comprendre que l’assureur ne regarde pas uniquement la valeur actuelle du bâtiment. Il évalue le risque. Le gouvernement du Canada explique que les primes sont notamment déterminées en fonction du risque que l’assureur devra assumer et des montants qu’il pourrait avoir à verser en cas de réclamation. Pour l’assurance habitation, plusieurs facteurs peuvent entrer dans le calcul : valeur des biens assurés, montant de protection, franchise, antécédents de réclamation et caractéristiques du bâtiment. Gouvernement du Canada
Références : Gouvernement du Canada — Comment fonctionne l’assuranceGouvernement du Canada — Assurance habitation et facteurs influençant les primes
Dans le cas particulier d’une autoconstruction, l’assureur évaluera le projet selon ses propres critères de souscription. C’est pourquoi il serait imprudent d’affirmer qu’une assurance chantier coûte toujours un certain pourcentage du projet ou un montant précis.
Une construction de 250 000 $ dans une région donnée et une construction de 1 million de dollars dans une autre ne représentent évidemment pas le même dossier.
Le type de bâtiment, son emplacement, sa valeur, les protections demandées, la franchise, la durée du chantier et les critères propres à l’assureur peuvent faire varier considérablement le résultat.
La prime peut donc être élevée, mais elle doit être analysée en fonction du risque réellement couvert.
9. Intégrez l’assurance à votre budget dès le départ
C’est probablement l’une des meilleures précautions financières à prendre. Ne considérez pas l’assurance chantier comme une dépense imprévue qui apparaîtra une semaine avant l’excavation.
Intégrez-la dès le départ dans votre budget de construction. Lorsque vous établissez vos coûts, vous pensez déjà :
aux plans, aux permis, à l’excavation, à la fondation, à la charpente, aux portes et fenêtres, à l’électricité, à la plomberie, au chauffage, à l’isolation et à la finition.
L’assurance devrait faire partie de cette même planification. Vous éviterez ainsi de découvrir tardivement une dépense importante que vous n’aviez pas prévue.
10. Une prime moins chère n’est pas nécessairement une meilleure affaire
Cette règle ressemble beaucoup à celle que nous avons utilisée pour les soumissions des sous-traitants. Comparer uniquement le montant final peut être une erreur.
Une police moins chère peut comporter une franchise plus élevée, une limite de couverture différente ou certaines exclusions qui changent complètement la protection offerte.
Le gouvernement du Canada rappelle qu’une exclusion représente précisément une situation ou un élément que la police ne couvre pas. Un avenant peut, dans certains cas, permettre d’ajouter une protection supplémentaire moyennant un coût additionnel. Gouvernement du Canada
Lorsque vous comparez deux propositions, demandez donc :
Quels risques sont couverts?
Quels risques sont exclus?
Quelle est la franchise?
Quel est le montant maximal assuré?
Les matériaux sont-ils couverts?
Quelles sont les conditions relatives au vol ou au vandalisme?
Les outils sont-ils couverts?
Qu’arrive-t-il si le chantier prend du retard?
À quelle date la protection prend-elle fin?
Le gouvernement du Canada recommande d’ailleurs de lire attentivement sa police et de comprendre ce qui est couvert et ce qui ne l’est pas avant de la signer. Gouvernement du Canada
11. Votre échéancier de construction devient aussi un enjeu d’assurance
Supposons que vous prévoyiez terminer votre maison en neuf mois. Mais le chantier prend du retard. Une livraison importante est repoussée. Un sous-traitant n’est plus disponible. L’hiver arrive plus tôt que prévu. Ou certains travaux prennent simplement davantage de temps.
Douze mois plus tard, vous êtes encore en finition.
Votre couverture est-elle toujours valide?
Voilà pourquoi la durée de la police doit être connue dès le départ.
Demandez à votre assureur :
combien de temps la protection demeure en vigueur;
ce qui se produit si le chantier dépasse cette période;
comment demander une prolongation;
s’il existe des conditions ou coûts supplémentaires.
J’irais même plus loin :
inscrivez la date d’expiration de votre assurance chantier dans votre échéancier de construction.
De la même manière que vous notez une inspection ou une livraison de fenêtres, vous devriez connaître la date à laquelle votre protection doit être renouvelée, prolongée ou remplacée.
12. Informez votre assureur lorsque le projet change
Une construction évolue rarement exactement comme prévu. Vous ajoutez peut-être une pièce.
Vous agrandissez le garage. Vous modifiez certains matériaux. La valeur finale de la maison augmente.
Vous décidez de réaliser vous-même des travaux qui devaient initialement être confiés à un entrepreneur. Ou votre échéancier change considérablement. Certaines modifications peuvent influencer le risque assuré.
La règle prudente est donc simple :
lorsqu’un changement important modifie la nature, la valeur ou les conditions du projet que vous avez déclaré, communiquez avec votre assureur ou votre courtier.
Ne présumez pas que votre police s’ajustera automatiquement.
13. Protéger physiquement le chantier demeure essentiel
L’assurance ne remplace jamais la prévention. Pendant la construction, prenez les mesures raisonnables permettant de limiter les risques et respectez les exigences particulières imposées par votre assureur.
Selon le projet, cela peut notamment signifier :
contrôler l’accès au chantier;
sécuriser les matériaux;
protéger les ouvertures du bâtiment;
limiter l’exposition aux intempéries;
maintenir le chantier propre;
sécuriser les équipements;
prévoir un éclairage lorsque nécessaire;
suivre les recommandations applicables à la prévention des incendies et autres risques.
Les exigences exactes dépendront du projet, de l’assureur et de la police. Mais au-delà de l’assurance, ces mesures protègent également votre budget et votre échéancier. Imaginez qu’une commande de fenêtres soit volée. La perte ne représente pas uniquement la valeur des fenêtres. Il faut peut-être en commander de nouvelles. Le délai de fabrication peut être de plusieurs semaines.
La fermeture du bâtiment est retardée. Certains travaux intérieurs doivent être repoussés.
Les sous-traitants doivent modifier leur horaire. Un seul événement peut donc avoir des conséquences sur plusieurs étapes du chantier.
14. Documentez votre chantier
Je recommande fortement de prendre régulièrement des photos de la construction.
Avant certaines étapes. Pendant les travaux. Après leur réalisation.
Conservez également soigneusement :
les factures;
les bons de livraison;
les contrats;
les preuves de paiement;
les fiches techniques;
les numéros de série lorsque pertinent;
les coordonnées des fournisseurs;
les preuves d’assurance de vos sous-traitants.
Cette discipline peut être utile pour la gestion générale du projet et pour documenter vos biens et travaux si un problème survient.
Cela rejoint directement notre article précédent consacré à l’achat des matériaux :
une bonne gestion des matériaux ne s’arrête pas lorsque le camion de livraison quitte votre terrain.
15. Que faire lorsqu’un sinistre survient?
Malgré toutes les précautions, un incident peut toujours se produire. Lorsqu’un événement survient, communiquez rapidement avec votre assureur ou votre courtier et suivez la procédure prévue dans votre police.
Le gouvernement du Canada recommande de vérifier les conditions du contrat afin de connaître les événements couverts, les exclusions, la procédure de réclamation et le délai applicable pour présenter celle-ci. Gouvernement du Canada
Documentez les dommages. Prenez des photos. Conservez les factures et renseignements concernant les matériaux touchés. Évitez de modifier ou de jeter inutilement les éléments endommagés avant d’avoir reçu les instructions appropriées, sauf évidemment lorsqu’une intervention immédiate est nécessaire pour protéger les personnes ou empêcher l’aggravation des dommages.
C’est précisément dans ces moments que l’organisation administrative du chantier prend toute son importance.
16. Assurance, garantie et défaut de construction : ce n’est pas la même chose
Cette distinction mérite une section particulière. Une assurance chantier n’est pas nécessairement une garantie contre une mauvaise exécution des travaux.
Le Conseil national de recherches Canada explique que l’assurance courante des biens immeubles n’est pas destinée à couvrir les défauts cachés de construction, alors que les garanties et certains programmes de protection répondent à d’autres situations. Le CNRC souligne également que les régimes de garantie peuvent varier considérablement d’une province à l’autre. Conseil national de recherches Canada
C’est une distinction importante pour l’autoconstructeur.
Un incendie, un vol, un événement accidentel et une mauvaise exécution des travaux ne représentent pas nécessairement le même type de risque ni la même protection.
Il faut donc éviter de penser :
« Mon chantier est assuré, alors tout ce qui pourrait mal tourner est couvert. »
Ce n’est pas ainsi qu’une police d’assurance fonctionne.
17. À quel moment passe-t-on de l’assurance chantier à l’assurance habitation?
Voilà une question qu’il faut régler avant d’emménager. La maison approche de son achèvement. Les systèmes sont fonctionnels. La finition est presque terminée. Vous commencez à y apporter vos meubles.
Mais à quel moment l’assurance chantier doit-elle être remplacée par une assurance habitation conventionnelle? Ne choisissez pas cette date vous-même.
Communiquez avec votre assureur.
La transition peut dépendre des conditions de votre police, de l’avancement du projet, de l’occupation du bâtiment et d’autres critères propres à l’assureur.
L’objectif est simple :
éviter qu’une protection se termine avant que la suivante commence.
Le regard du concepteur et de l’entrepreneur
Avec plus de 40 ans dans le domaine de la construction, j’ai appris qu’un projet bien préparé ne consiste pas seulement à avoir de bons plans, les bons matériaux et les bons sous-traitants.
Il faut également prévoir les risques qui peuvent survenir avant même le premier coup de pelle et jusqu’à la fin des travaux. L’assurance n’est certainement pas la dépense la plus enthousiasmante d’une construction.
On ne la voit pas sur la maison. Elle n’améliore ni la cuisine, ni la fenestration, ni l’architecture. Mais lorsqu’un problème important survient, elle peut devenir l’un des éléments les plus importants du projet.
Je recommande donc de la considérer dès le départ comme une composante du budget de construction, et non comme une dépense imprévue à régler lorsque les travaux sont déjà commencés.
12 QUESTIONS À POSER À VOTRE ASSUREUR AVANT DE COMMENCER
Avant de souscrire une assurance pour votre autoconstruction, voici une liste que vous pouvez conserver et utiliser lors de votre discussion avec votre assureur ou votre courtier.
1. Mon projet d’autoconstruction est-il admissible à votre assurance chantier?
2. À quelle date la couverture doit-elle commencer?
3. Quels dommages et événements sont couverts?
4. Quelles sont les principales exclusions?
5. Les matériaux livrés mais pas encore installés sont-ils couverts?
6. Quelles sont les conditions applicables au vol et au vandalisme?
7. Quelle protection de responsabilité civile s’applique pendant les travaux?
8. Dois-je fournir les preuves d’assurance de mes sous-traitants?
9. Quelle franchise devrai-je payer en cas de réclamation?
10. Que dois-je faire si la valeur finale de mon projet augmente?
11. Que se passe-t-il si la construction dépasse l’échéancier prévu?
12. À quel moment dois-je remplacer l’assurance chantier par mon assurance habitation?
Prenez des notes et, lorsque la réponse à une question influence directement votre protection, assurez-vous qu’elle correspond bien aux documents contractuels qui vous sont remis.
FAQ — ASSURANCE ET AUTOCONSTRUCTION
Une assurance habitation régulière suffit-elle pendant une autoconstruction?
Pas nécessairement. Le Bureau d’assurance du Canada indique que les polices standards sont conçues pour les propriétés occupées et recommande d’aviser l’assureur lorsqu’une construction ou une rénovation est prévue. Une protection supplémentaire, comme une assurance des risques des constructeurs, peut être nécessaire. IBC
Pourquoi l’assurance d’une autoconstruction peut-elle coûter cher?
L’assureur évalue le risque qu’il accepte de couvrir. Le montant de la protection, la valeur des biens, la franchise, les caractéristiques du bâtiment, son emplacement et les antécédents de réclamation font partie des facteurs pouvant influencer les primes d’assurance habitation; un chantier fait ensuite l’objet de ses propres critères de souscription. Gouvernement du Canada
Mes matériaux sont-ils automatiquement assurés contre le vol?
Il ne faut pas le présumer. Demandez précisément à l’assureur quels matériaux sont couverts, à quel endroit, à partir de quel moment et sous quelles conditions.
L’assurance chantier couvre-t-elle les erreurs de construction?
Il faut distinguer assurance de biens et garanties de construction. Le Conseil national de recherches Canada précise notamment que l’assurance courante des biens immeubles n’est pas destinée à couvrir les défauts cachés de construction. Conseil national de recherches Canada
Mes sous-traitants devraient-ils posséder leurs propres assurances?
Vérifiez les exigences applicables à votre projet et demandez aux entrepreneurs les preuves d’assurance pertinentes à leurs activités. Votre propre assurance ne devrait pas être présumée remplacer leurs protections.
Puis-je simplement choisir l’assurance la moins chère?
Le prix n’est qu’un élément de comparaison. Vérifiez également les protections, exclusions, franchises, limites et conditions. Une police d’assurance précise exactement les risques couverts et les circonstances donnant droit à une indemnisation. Gouvernement du Canada
Que se passe-t-il si mon chantier dure plus longtemps que prévu?
Cela dépend de votre contrat. Demandez dès le départ la durée de la protection ainsi que la procédure et les conditions applicables à une éventuelle prolongation.
Les règles sont-elles les mêmes partout au Canada?
Non. L’assurance est encadrée à différents niveaux et chaque province ou territoire possède son propre organisme de réglementation. Les régimes de garantie des constructions neuves peuvent également différer selon la province. Gouvernement du Canada
CONCLUSION
L’assurance est rarement la première chose à laquelle on pense lorsqu’on imagine sa future maison.
Mais pendant une autoconstruction, votre projet peut représenter plusieurs centaines de milliers de dollars qui se retrouvent progressivement exposés sur un chantier pendant plusieurs mois. Plans, matériaux, sous-traitants, commandes, échéancier et assurance font donc partie d’une même réalité : gérer le risque et protéger son investissement.
Avant le début des travaux, prenez le temps d’expliquer clairement votre projet à un assureur ou à un courtier. Comprenez les protections proposées, mais également les exclusions, les franchises, les limites et la durée de la couverture.
Pendant la construction, documentez l’évolution du chantier, conservez vos factures, vérifiez les assurances de vos sous-traitants et communiquez avec votre assureur lorsque des changements importants surviennent. Et avant d’emménager, assurez-vous que la transition entre l’assurance chantier et l’assurance habitation est clairement établie.
Une autoconstruction comporte déjà suffisamment de décisions et d’imprévus.
Bien assurer son chantier ne permet pas d’éliminer tous les risques. Cela permet surtout d’éviter qu’un imprévu se transforme en problème financier beaucoup plus important.
SOURCES ET RÉFÉRENCES
Pour le lecteur qui souhaite approfondir le sujet, voici les principales sources officielles utilisées pour préparer cet article.
Bureau d’assurance du Canada (BAC) — Informations sur l’assurance lors d’une construction ou d’une rénovation et sur l’assurance des risques des constructeurs.Consulter la référence du Bureau d’assurance du Canada
Agence de la consommation en matière financière du Canada — Fonctionnement d’une police d’assurance, primes, franchises, exclusions et avenants.Consulter « Comment fonctionne l’assurance » — Canada.ca
Agence de la consommation en matière financière du Canada — Assurance habitation, responsabilité civile et facteurs pouvant influencer les primes.Consulter « Assurance habitation » — Canada.ca
Agence de la consommation en matière financière du Canada — Souscription et éléments à vérifier avant d’acheter une police.Consulter « Obtenir une police d’assurance » — Canada.ca
Agence de la consommation en matière financière du Canada — Procédure générale lors d’une réclamation.Consulter « Comment présenter une réclamation d’assurance » — Canada.ca
Conseil national de recherches Canada — Assurances, garanties, défauts de construction et différences entre certains régimes provinciaux.Consulter « Le système de construction au Canada » — CNRC
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