Autoconstruction : comment financer les travaux pendant la construction?
Comprendre le financement de construction, les déboursés progressifs, les liquidités à prévoir, les quittances et les dénonciations avant de commencer
Financement autoconstruction : Le regard du concepteur et de l'entrepreneur
Lorsqu’on prépare une autoconstruction, on consacre naturellement beaucoup de temps au plan de maison, au terrain, aux soumissions, aux matériaux et au choix des sous-traitants.
Mais il existe une question tout aussi importante :
Comment allez-vous payer les travaux entre le début du chantier et les différents déboursés de votre institution financière?
C’est une question fondamentale. Une maison ne se construit pas comme elle s’achète.
Lorsque vous achetez une maison existante, l’institution financière peut généralement avancer le financement hypothécaire au moment de la transaction puisque le bâtiment existe déjà et qu’il possède une valeur pouvant être évaluée. En autoconstruction, la situation est différente.
Au départ, vous pouvez avoir un terrain… mais pas encore de maison. Quelques semaines plus tard, vous aurez peut-être une excavation et une fondation. Ensuite apparaîtront la charpente, la toiture, les portes et fenêtres, les installations mécaniques et finalement la finition.
La valeur de l’immeuble augmente donc progressivement avec l’avancement des travaux.
Le financement suit généralement cette progression. C’est pourquoi l’autoconstructeur doit comprendre, avant même le premier coup de pelle, trois éléments essentiels : combien l’institution financière est prête à financer; à quelles étapes elle débloquera l’argent; et combien de liquidités vous devrez posséder entre deux déboursés.
C’est là que commence réellement la planification financière d’une autoconstruction.
1. Une hypothèque de construction ne fonctionne pas comme une hypothèque ordinaire
Lorsqu’une institution financière finance une maison déjà construite, elle peut faire évaluer l’immeuble et établir sa valeur. Une autoconstruction présente un problème différent : une partie de la garantie hypothécaire n’existe pas encore. L’institution doit donc contrôler progressivement les sommes qu’elle avance.
Le principe généralement utilisé est celui des déboursés progressifs, aussi appelés progress draws.
Au lieu de recevoir la totalité du financement au début du projet, l’argent est libéré en plusieurs étapes selon l’avancement réel de la construction. Desjardins explique notamment que le financement d’une autoconstruction est basé sur les coûts de construction et que des déboursés progressifs sont effectués aux différentes étapes du projet. Guide d’autoconstruction — Desjardins présente également un exemple de financement où les avances interviennent notamment après la fondation, après la charpente et la fermeture du bâtiment, après certaines installations mécaniques, puis à l’achèvement.
Le nombre exact d’étapes, les pourcentages et les conditions peuvent cependant varier considérablement d’une institution et d’un projet à l’autre.
C’est pourquoi il faut connaître votre propre calendrier de déboursés avant de commencer les travaux.
2. Le « pont de financement » : Le vrai défi de l'autoconstructeur
Dans le langage courant, on pourrait être tenté d’appeler cette période un bridge ou un pont de financement. Mais il faut distinguer deux concepts. Un véritable financement relais (bridge loan) est généralement un prêt temporaire utilisé pour faire la transition entre deux opérations financières.
Dans une autoconstruction, le problème quotidien est plutôt celui-ci : vous devez parfois avancer de l’argent pour réaliser une étape avant que l’institution financière ne débloque le prochain déboursé. Prenons un exemple simple. Votre institution prévoit un déboursé lorsque la fondation sera terminée.
Mais pour terminer cette fondation, il faudra peut-être déjà avoir payé :
l’excavation;
les semelles;
le coffrage;
le béton;
le drainage;
l’imperméabilisation;
une partie du remblai;
certains matériaux et livraisons.
L’argent nécessaire à ces travaux doit donc provenir de quelque part.
C’est cette période entre les factures à payer aujourd’hui et le déboursé qui arrivera après l’inspection qui crée le besoin de liquidités. C’est probablement l’un des éléments les plus importants à comprendre avant de commencer une autoconstruction.
3. Votre approbation hypothécaire n'est pas un compte de banque de la même valeur
Supposons que votre institution approuve un financement de construction de 500 000 $.
Cela ne signifie généralement pas que 500 000 $ seront déposés dans votre compte au début du chantier. Le financement représente plutôt une enveloppe approuvée dont les sommes seront accessibles lorsque certaines conditions auront été satisfaites.
Le guide d’autoconstruction de Desjardins illustre précisément un financement où les sommes sont déboursées progressivement et précise qu’il n’y a pas de déboursé pour l’achat de matériaux destinés à des travaux futurs. Cette distinction est fondamentale.
Vous pourriez donc avoir : 500 000 $ de financement approuvé et malgré cela manquer temporairement de : 30 000 $, 50 000 $ ou davantage en liquidités pour atteindre la prochaine étape donnant droit au déboursé.
Voilà pourquoi le budget d’une autoconstruction devrait toujours comporter deux colonnes mentales : le coût total du projet et les besoins de trésorerie pendant le projet. Ce sont deux choses différentes.
4. Toutes les institutions financières n'abordent pas l'autoconstruction de la même façon
Un autre élément important est que le financement d’une autoconstruction est plus spécialisé qu’une hypothèque résidentielle traditionnelle. Certaines institutions offrent des programmes clairement structurés pour la construction par étapes. D’autres peuvent avoir des critères plus restrictifs ou préférer certains types de projets, de constructeurs ou de profils d’emprunteurs.
Cela ne signifie pas nécessairement qu’une institution est meilleure qu’une autre. Cela signifie surtout que vous ne devriez jamais présumer que votre prêteur hypothécaire habituel financera automatiquement votre autoconstruction selon les conditions que vous imaginez.
Avant de commencer, demandez notamment :
Financez-vous les projets d’autoconstruction?
Le propriétaire peut-il agir comme gestionnaire du chantier?
Combien de déboursés sont prévus?
À quelles étapes?
Qui détermine le pourcentage d’avancement?
Une inspection est-elle nécessaire avant chaque déboursé?
Quels documents seront exigés?
Y aura-t-il des retenues?
Quand ces retenues seront-elles libérées?
Quels travaux doivent être terminés avant le premier déboursé?
Le terrain doit-il déjà être payé ou peut-il faire partie du financement?
Comment sont traités les dépassements de coûts?
Que se passe-t-il si la construction dure plus longtemps que prévu?
Le choix du financement devrait donc être effectué avant de commencer à engager des dépenses importantes.
5. Comment fonctionnent les déboursés progressifs?
Le principe est relativement simple. Vous réalisez une partie des travaux. Une étape prévue au financement est atteinte. Une inspection ou une évaluation confirme l’avancement du chantier.
L’institution détermine la somme pouvant être déboursée selon ses propres critères. Les documents exigés sont vérifiés. Le déboursé est ensuite autorisé.
Il ne faut cependant pas reproduire automatiquement cet échéancier dans son propre budget : chaque prêteur peut établir ses propres étapes.
6. Exemple de tableau de déboursés progressifs
Voici un exemple illustratif, et non le calendrier d’une institution financière particulière.
Étape | Travaux réalisés | Avancement illustratif | Intervention possible du prêteur |
1 | Terrain, excavation et fondation | 15 % | Inspection et premier déboursé |
2 | Charpente, toiture, portes et fenêtres | 40 % | Inspection et deuxième déboursé |
3 | Plomberie, électricité, chauffage, isolation | 65 % | Inspection et troisième déboursé |
4 | Gypse, revêtements et finition intérieure | 85 % | Inspection et quatrième déboursé |
5 | Travaux terminés | 100 % | Inspection finale et dernier déboursé |
Important : ces pourcentages sont uniquement un exemple pédagogique. Votre institution peut utiliser quatre étapes, cinq étapes ou une structure complètement différente.
Elle peut également appliquer des retenues ou imposer des conditions supplémentaires avant de libérer certaines sommes. L’objectif du tableau n’est donc pas de prédire votre financement.
Il sert à comprendre une règle :
L’argent suit généralement l’avancement du chantier; il ne le précède pas nécessairement.
7. Le problème des liquidités entre deux déboursés
Imaginons maintenant que vous venez de recevoir un déboursé. Vous devez atteindre l’étape suivante avant d’obtenir le prochain. Pendant cette période, les factures continuent d’arriver.
Le fournisseur de bois veut être payé. Le couvreur facture ses travaux. Les fenêtres doivent être commandées. L’électricien demande un acompte ou un paiement selon son contrat.
Le plombier termine une étape.
Vous devez donc être capable de financer temporairement cette progression.
C’est pourquoi une autoconstruction financée à 80 %, par exemple, ne signifie pas nécessairement que vous n’aurez besoin que de 20 % du coût total en argent disponible au départ. Le calendrier des entrées et sorties d’argent est tout aussi important que le ratio final de financement.
Un projet peut être financièrement viable sur papier et pourtant connaître une crise de trésorerie au milieu du chantier.
8. Ne confondez pas budget et flux de trésorerie
C’est probablement l’une des distinctions les plus importantes de cet article.
Votre budget répond à la question :
Combien ma maison devrait-elle coûter?
Votre flux de trésorerie répond à une autre question :
Quand devrai-je payer chaque dépense et quand recevrai-je les fonds permettant de la payer?
Supposons un projet de 600 000 $. Il peut parfaitement respecter son budget final de 600 000 $. Mais si vous devez payer 90 000 $ de travaux entre deux déboursés alors que vous ne disposez que de 40 000 $ de liquidités, le chantier peut quand même s’arrêter.
Vous avez alors un problème de trésorerie, et non nécessairement un dépassement de budget.
Cette nuance mérite d’être comprise avant le début des travaux.
9. Les inspections font partie du processus
L’institution financière ne se contente généralement pas de recevoir un courriel indiquant que les travaux sont terminés. Une inspection ou une évaluation de l’avancement peut être exigée avant le déboursé. Le rôle de cette inspection n’est pas nécessairement de faire une inspection technique complète de la qualité de construction.
Elle sert principalement au prêteur à confirmer que la valeur et l’avancement du bâtiment correspondent suffisamment au financement demandé.
Canada Guaranty indique, par exemple, que dans son programme de déboursés progressifs, le prêteur obtient notamment les plans, estimations de coûts, contrats et permis, examine les besoins de trésorerie par rapport au calendrier des déboursés et gère les retenues. canadaguaranty.ca
Autrement dit, votre calendrier de chantier et votre calendrier financier doivent fonctionner ensemble.
10. Les quittances : Un document à ne pas traiter comme une simple formalité
Nous arrivons maintenant à un élément particulièrement important au Québec. Qu’est-ce qu’une quittance? Dans un contexte de construction, une quittance est essentiellement un document par lequel un entrepreneur, sous-traitant ou autre créancier confirme avoir reçu certaines sommes et, selon la portée précise du document, reconnaît que la créance visée est acquittée.
Il faut toutefois être prudent : toutes les quittances n’ont pas nécessairement la même portée juridique.
Une quittance peut concerner :
un paiement particulier;
une étape déterminée;
une facture précise;
ou le solde final d’un contrat.
C’est pourquoi il est préférable que le document identifie clairement ce qui est payé. Au Québec, cette question est directement liée aux mécanismes d’hypothèque légale de la construction.
Le Code civil prévoit notamment certaines possibilités de retenue lorsque des personnes pouvant faire valoir une hypothèque légale ont dénoncé leur contrat, et cette retenue peut subsister jusqu’à remise d’une quittance des créances concernées. LégisQuébec
11. Comment demander une quittance à un sous-traitant?
La meilleure méthode est de ne pas attendre la fin du projet pour en parler. Avant même le début des travaux, vous pouvez indiquer au sous-traitant que vos paiements seront documentés et que vous aurez besoin des quittances appropriées.
Lorsque vient le moment du paiement, assurez-vous que le document permet notamment d’identifier clairement :
le nom du sous-traitant ou de l’entreprise;
votre nom ou celui du propriétaire;
l’adresse du chantier;
le contrat ou les travaux concernés;
la facture concernée;
le montant reçu;
la date du paiement;
la nature du paiement;
la portée de la quittance;
la signature de la personne autorisée.
Conservez également une preuve de chaque paiement effectué. Selon le mode de paiement utilisé — chèque, virement bancaire ou autre moyen électronique — votre institution financière pourrait vous demander différents documents permettant de confirmer que le paiement a réellement été effectué au sous-traitant ou au fournisseur concerné.
Dans le cas d’un paiement par chèque, une copie du chèque compensé ou encaissé pourrait notamment être demandée. Pour un virement bancaire, une confirmation de transaction ou une autre preuve électronique pourrait être acceptée.
Les exigences documentaires pouvant varier d’un prêteur à l’autre, demandez à votre institution financière, avant le début des travaux, quelles preuves de paiement elle exigera lors des déboursés progressifs.
Il est donc prudent de conserver ensemble, pour chaque paiement important : la soumission ou le contrat + la facture + la preuve de paiement + la quittance correspondante.
Pour un paiement intermédiaire, il est particulièrement important de ne pas utiliser sans discernement un document qui prétendrait libérer des droits relatifs à des travaux futurs ou à des sommes qui ne sont pas encore payées.
Et lorsqu’il existe une dénonciation de fournisseur ou de sous-traitant, la situation mérite encore davantage d’attention.
Dans le doute, faites valider la forme de la quittance par votre notaire ou votre avocat.
12. Pourquoi votre institution financière peut-elle s'intéresser aux quittances?
Parce que l’institution possède elle-même une garantie sur l’immeuble. Elle veut donc éviter qu’un chantier accumule des créances susceptibles d’affecter le titre ou la priorité de ses sûretés. Une facture payée ne suffit pas toujours à démontrer que tous les intervenants situés en dessous de votre entrepreneur ont eux-mêmes été payés.
Imaginez :
Vous engagez un entrepreneur pour une partie des travaux. Vous payez cet entrepreneur.
Mais celui-ci n’a pas payé son fournisseur de matériaux. Pour vous, la facture de l’entrepreneur est réglée. Pour le fournisseur, une créance peut toujours exister.
C’est exactement là qu’entre en jeu la notion de dénonciation de contrat.
13. Qu'est-ce qu'une dénonciation de contrat?
Au Québec, le mot dénonciation peut inquiéter lorsqu’on le reçoit pour la première fois.
Pourtant, recevoir une dénonciation ne signifie pas nécessairement qu’un problème existe ou qu’une facture est en retard.
Il s’agit d’un mécanisme juridique permettant notamment à certains participants à la construction qui n’ont pas contracté directement avec le propriétaire de préserver, pour les travaux, matériaux ou services postérieurs à la dénonciation, la protection que peut leur conférer l’hypothèque légale de construction.
L’article 2728 du Code civil du Québec prévoit que lorsque la personne bénéficiant potentiellement de l’hypothèque n’a pas elle-même contracté avec le propriétaire, cette garantie est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire. LégisQuébec
Québec habitation explique également que la dénonciation devrait être faite par écrit au propriétaire et accompagnée d’une preuve de réception. Québec habitation
ET DANS LES AUTRES PROVINCES CANADIENNES?
Le principe de la dénonciation de contrat expliqué précédemment est propre au régime juridique québécois. Ailleurs au Canada, les entrepreneurs, sous-traitants et fournisseurs peuvent également bénéficier de mécanismes leur permettant de protéger leurs créances liées à un projet de construction, mais les règles ne sont pas nécessairement les mêmes.
Dans plusieurs provinces, on parle plutôt de construction lien, builders' lien ou mechanics' lien. Ces régimes peuvent permettre à un entrepreneur, un sous-traitant ou un fournisseur impayé de faire valoir une créance relativement à l'immeuble sur lequel les travaux ou matériaux ont été fournis.
Certaines provinces imposent également au propriétaire ou à celui qui effectue les paiements de conserver une retenue légale (holdback) pendant une période déterminée.
En Ontario, par exemple, la Construction Act prévoit généralement une retenue de 10 % sur le prix des services ou matériaux fournis. Depuis le 1er janvier 2026, certaines règles concernant le versement des retenues ont également été modifiées, notamment pour prévoir des mécanismes de libération annuelle dans certaines situations. Ontario
En Colombie-Britannique, la Builders Lien Act exige également généralement une retenue de 10 % sur les contrats et sous-contrats visés. La loi prévoit notamment une période de retenue de 55 jours dans les circonstances qu'elle définit avant que certaines sommes puissent être libérées si aucun lien n'a été enregistré. BCLaws
D'autres provinces, notamment l'Alberta, la Saskatchewan, le Manitoba et les provinces de l'Atlantique, possèdent également leurs propres lois concernant les privilèges ou liens de construction, les retenues, les réclamations et les délais applicables. Il n'existe donc pas une procédure canadienne unique équivalente à la dénonciation québécoise.
Pour l'autoconstructeur, le principe de prudence demeure cependant le même partout au Canada : avant d'effectuer un paiement important ou final à un entrepreneur, il est prudent de vérifier quels sous-traitants et fournisseurs ont participé aux travaux, quelles retenues doivent être conservées, quels avis ou réclamations ont été reçus et quels documents doivent être obtenus avant de libérer les sommes restantes.
Les délais pour enregistrer ou préserver une créance de construction peuvent être relativement courts et varient selon la province. Il est donc préférable de vérifier les règles applicables dans la province où la maison est construite auprès de l'institution financière, du professionnel chargé de la transaction ou d'un conseiller juridique local, particulièrement avant un déboursé final.
14. Un exemple très concret
Vous engagez un entrepreneur en charpente. Votre contrat est de 55 000 $, matériaux et main-d’œuvre compris. L’entrepreneur achète 28 000 $ de bois auprès d’un fournisseur.
Vous n’avez aucun contrat directement avec ce fournisseur. Le fournisseur peut néanmoins vouloir protéger sa créance.
Vous recevez alors une lettre indiquant essentiellement l’existence de son contrat avec votre entrepreneur et les matériaux qu’il prévoit fournir au chantier.
C’est une dénonciation de contrat.
Ce n’est pas nécessairement une réclamation.
Ce n’est pas nécessairement une accusation.
Et cela ne signifie pas nécessairement que votre entrepreneur ne paie pas ses comptes.
Mais à partir de ce moment, vous savez qu’un tiers possède un intérêt financier directement relié aux matériaux fournis à votre maison. Cette information ne devrait jamais être classée dans un tiroir et oubliée.
15. Pourquoi le courrier recommandé?
Le point essentiel juridiquement est la dénonciation écrite au propriétaire et la capacité d’en établir la réception. C’est pourquoi un fournisseur peut utiliser un mode de transmission permettant de conserver une preuve de livraison ou de réception.
Québec habitation recommande justement que la dénonciation écrite fasse l’objet d’une preuve de réception.
Donc, si vous recevez une telle lettre :
ne paniquez pas, mais ne l’ignorez surtout pas.
Classez-la dans votre dossier de chantier. Identifiez l’entrepreneur concerné. Identifiez le fournisseur. Identifiez le montant ou le contrat indiqué.
Et avant de verser les paiements importants ou finaux concernés, assurez-vous que les documents nécessaires seront obtenus.
16. Vous avez payé l'entrepreneur : le risque n'est pas nécessairement terminé
C’est probablement la partie la plus importante à expliquer à un autoconstructeur.
Au Québec, le Code civil accorde une protection particulière à plusieurs participants à la construction : notamment architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, ouvriers, entrepreneurs et sous-entrepreneurs. LégisQuébec
Le site officiel du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs avertit d’ailleurs qu’un sous-traitant non payé par l’entrepreneur général peut, dans certaines circonstances, exercer une hypothèque légale même si le propriétaire a déjà payé son entrepreneur. Garantie Bâtiments Neufs
C’est pourquoi la phrase :
« J’ai payé mon entrepreneur, donc je suis protégé »
est beaucoup trop simpliste.
Il faut savoir qui a participé aux travaux, qui a dénoncé son contrat et quelles quittances doivent être obtenues.
17. Comment gérer une dénonciation de fournisseur?
Prenons encore l’exemple du fournisseur de bois. Vous recevez sa dénonciation. Votre entrepreneur termine sa charpente et vous présente sa facture finale.
Avant de payer aveuglément le solde, vous devez vous demander :
Le fournisseur qui m’a dénoncé son contrat a-t-il été payé?
Si ce n’est pas encore le cas, il est fortement recommandé de régler cette situation avant de verser la totalité du solde au sous-traitant. Dans certaines situations, et après entente avec les parties concernées, une solution peut consister à séparer les paiements : verser au sous-traitant la portion qui lui revient et payer directement au fournisseur le montant correspondant aux matériaux qu’il a fournis au chantier, plutôt que de remettre la totalité de la somme au sous-traitant en comptant sur lui pour payer ensuite son fournisseur.
Cette façon de procéder doit toutefois être convenue clairement avec le sous-traitant et le fournisseur, puisque le paiement doit être correctement imputé aux sommes dues par chacun. Selon l’importance des montants ou la situation contractuelle, il peut également être prudent de faire valider la procédure par votre institution financière, votre notaire ou votre conseiller juridique.
Le paiement au fournisseur ne devrait pas constituer la dernière étape. Une fois le montant convenu payé, assurez-vous d’obtenir directement du fournisseur une quittance appropriée confirmant que les sommes dues pour les matériaux visés ont été acquittées. Si tous les matériaux prévus à son contrat ont été livrés et entièrement payés, demandez une quittance finale couvrant l’ensemble de sa créance relativement à votre chantier, plutôt qu'une simple confirmation du dernier paiement.
Conservez ensuite ensemble :
la dénonciation reçue;
les factures du fournisseur;
la preuve du paiement effectué;
la quittance du fournisseur;
la facture et la quittance correspondante du sous-traitant.
Cette documentation permet de démontrer beaucoup plus clairement qui a été payé, pour quel montant et relativement à quels travaux ou matériaux.
Au Québec, cette précaution est particulièrement importante lorsqu’une créance a été dénoncée. Le Code civil prévoit notamment qu’une somme suffisante peut, dans certaines circonstances, être retenue pour acquitter les créances dénoncées jusqu’à ce que l’entrepreneur fournisse les quittances appropriées. LégisQuébec
Autrement dit : lorsqu’un fournisseur vous a officiellement dénoncé sa créance, ne considérez pas le dossier réglé simplement parce que vous avez payé votre sous-traitant. Assurez-vous également que le fournisseur concerné a été payé et que vous détenez la quittance qui le confirme.
Le Code civil du Québec prévoit justement, à l’article 2123, la possibilité pour le client de retenir une somme suffisante pour acquitter certaines créances dénoncées jusqu’à ce que l’entrepreneur remette une quittance de ces créances, sous réserve des conditions prévues par l’article. LégisQuébec
C’est donc beaucoup plus qu’un exercice administratif.
18. Conservez un registre des dénonciations et des quittances
Pour une autoconstruction importante, je recommande de tenir un tableau très simple.
Intervenant | Contrat | Dénonciation reçue | Montant | Paiement | Quittance obtenue |
Entrepreneur charpente | Charpente | Non | 55 000 $ | En cours | À obtenir |
Fournisseur A | Bois de charpente | Oui | 28 000 $ | Via entrepreneur | À obtenir |
Électricien | Électricité | Non | 24 000 $ | Partiel | Partielle |
Fournisseur B | Matériel électrique | Oui | 9 500 $ | À confirmer | À obtenir |
Ces montants sont purement illustratifs. L’objectif du tableau est de savoir, en quelques secondes : qui doit être payé, qui vous a dénoncé un contrat et quelles quittances vous devez encore obtenir.
Dans un chantier comportant des dizaines de fournisseurs et sous-traitants, ce simple suivi peut devenir extrêmement utile.
19. Les retenues peuvent aussi affecter votre trésorerie
Il existe une autre subtilité : le montant reconnu lors d’un déboursé ne correspond pas nécessairement exactement au montant immédiatement disponible.
Le guide actuel de Desjardins donne pour sa part un exemple où des retenues appliquées aux déboursés de construction sont libérées après la fin des travaux selon les délais indiqués pour le Québec et l’Ontario. Desjardins.com
Cela renforce encore l’importance de ne pas calculer votre trésorerie au dollar près.
20. Prévoyez une réserve de liquidités
Un budget d’autoconstruction ne devrait jamais être organisé selon le principe :
« Lorsque j’aurai besoin d’argent, la banque me le donnera. »
Il faut plutôt savoir exactement ce qui déclenche chaque déboursé.
Vous devriez connaître :
la prochaine étape à atteindre;
son coût estimé;
l’argent actuellement disponible;
les factures à payer avant l’inspection;
le délai prévu pour obtenir l’inspection;
le délai entre l’inspection et le déboursé;
les retenues éventuelles;
les imprévus possibles.
La réserve de liquidités n’est donc pas seulement destinée aux dépassements de coûts.
Elle sert aussi à absorber le décalage entre le moment où vous payez et celui où le financement est débloqué.
21. Les commandes importantes peuvent créer un trou de trésorerie
Les fenêtres constituent un bon exemple. Selon votre fournisseur et votre contrat, vous pourriez devoir verser un acompte important plusieurs semaines avant la livraison.
Même chose pour :
les armoires;
poutrelles et fermes de toit;
les portes et fenêtres;
les équipements mécaniques;
certains revêtements;
les matériaux spéciaux;
certains produits fabriqués sur commande.
Or, comme nous l’avons vu dans notre article précédent sur l’achat des matériaux, la commande doit parfois être faite longtemps avant l’installation.
Votre financement de construction peut toutefois reconnaître principalement ce qui est déjà réalisé ou incorporé au bâtiment. C’est pourquoi le calendrier des commandes doit être intégré au calendrier financier.
22. Les dépassements de coûts vous appartiennent d'abord
Supposons que votre projet a été approuvé selon un budget de 600 000 $.
Pendant la construction, vous décidez :
d’améliorer les fenêtres;
d’ajouter de la pierre;
de modifier l’escalier;
de choisir une cuisine plus coûteuse;
d’ajouter 35 000 $ d’options.
Il ne faut jamais présumer que l’institution augmentera automatiquement le financement de 35 000 $. Les changements doivent donc être analysés non seulement en fonction de leur coût final, mais aussi de leur effet immédiat sur vos liquidités.
Une modification de 15 000 $ aujourd’hui peut vous empêcher d’atteindre l’étape donnant accès au prochain déboursé demain.
23. Avant le premier coup de pelle, construisez aussi votre calendrier financier
Vous avez déjà un échéancier de construction. Ajoutez-lui un échéancier financier.
Pour chaque grande étape, indiquez :
Travaux → coût → date prévue → paiements → inspection → déboursé → retenue → liquidités restantes.
Vous obtenez alors une véritable carte financière du chantier. Vous pourrez voir plusieurs semaines à l’avance qu’une période sera particulièrement exigeante. Et vous pourrez agir avant d’être pris au dépourvu.
Le regard du concepteur et de l'entrepreneur
Avec plus de 40 ans dans le domaine de la conception et de la construction résidentielle, j’ai appris qu’un chantier ne peut pas être géré uniquement avec un budget final.
Il faut également gérer le moment où l’argent entre et le moment où il sort.
Vous pouvez avoir un excellent plan.
Vous pouvez avoir obtenu de très bonnes soumissions.
Vous pouvez respecter votre budget.
Et malgré tout vous retrouver temporairement incapable de payer une facture parce que le prochain déboursé n’est pas encore disponible.
Pour moi, une bonne préparation financière de l’autoconstruction devrait donc être réalisée en même temps que l’échéancier des travaux.
Chaque grande étape de construction devrait avoir son équivalent financier.
Vous saurez ainsi non seulement combien votre maison coûtera, mais surtout comment vous allez la payer pendant qu’elle se construit.
15 Questions à poser à votre institution financière avant de commancer
Financez-vous spécifiquement les projets d’autoconstruction?
Puis-je agir moi-même comme gestionnaire de mon chantier?
Quelle mise de fonds dois-je investir avant les premiers déboursés?
Comment la valeur de mon terrain est-elle considérée?
Combien de déboursés progressifs sont prévus?
À quelles étapes précises seront-ils effectués?
Qui effectue les inspections?
Combien de temps faut-il prévoir entre la demande d’inspection et le dépôt de l’argent?
Quels documents dois-je fournir à chaque étape?
Des quittances seront-elles exigées?
Comment traitez-vous les dénonciations de fournisseurs et de sous-traitants?
Quelles retenues seront appliquées à mes déboursés?
Puis-je obtenir un déboursé pour des matériaux commandés mais pas encore installés?
Que se passe-t-il si mon projet dépasse le budget ou l’échéancier?
À quel moment le financement de construction devient-il une hypothèque résidentielle régulière?
Ces questions peuvent révéler des différences importantes entre deux propositions de financement qui, à première vue, semblaient similaires.
FAQ
Qu’est-ce qu’un financement de construction par déboursés progressifs?
C’est un financement où les sommes ne sont pas nécessairement avancées en totalité au début du projet. Elles sont libérées progressivement lorsque certaines étapes de construction sont atteintes et vérifiées. Desjardins et RBC décrivent tous deux des mécanismes de déboursés par étapes pour l’autoconstruction ou la construction résidentielle. Desjardins.com
Est-ce que je reçois tout mon financement au début?
Généralement non dans une structure de financement de construction à déboursés progressifs. Le montant total peut être approuvé, mais son accès demeure lié aux conditions et aux étapes prévues par le prêteur.
Puis-je financer les matériaux avant qu’ils soient installés?
Cela dépend du programme. Il ne faut surtout pas le présumer. Le guide d’autoconstruction de Desjardins indique explicitement, dans son exemple actuel, qu’il n’y a pas de déboursé pour l’achat de matériaux destinés à des travaux à venir. Desjardins.com
Pourquoi ai-je besoin de liquidités si mon financement est déjà approuvé?
Parce que vous pourriez devoir payer les travaux permettant d’atteindre une étape avant que l’inspection et le déboursé correspondant aient lieu.
Qu’est-ce qu’une quittance?
C’est un document confirmant l’acquittement d’une créance ou d’un paiement déterminé. Sa portée dépend toutefois de son libellé. Dans les situations impliquant des hypothèques légales ou des dénonciations, faites valider les documents appropriés par un professionnel du droit.
Qu’est-ce qu’une dénonciation de contrat au Québec?
Il s’agit d’un avis écrit qui joue notamment un rôle dans la protection de l’hypothèque légale de certains participants à la construction qui n’ont pas contracté directement avec le propriétaire. L’article 2728 du Code civil du Québec établit le principe applicable. LégisQuébec
Une dénonciation signifie-t-elle que mon entrepreneur n’a pas payé son fournisseur?
Non. La dénonciation peut être transmise pour préserver des droits avant même qu’un problème de paiement n’existe.
Si j’ai payé mon entrepreneur, suis-je automatiquement protégé contre toute hypothèque légale?
Non. Le régime québécois des hypothèques légales de construction nécessite davantage de prudence. Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs rappelle notamment qu’un sous-traitant impayé peut, dans certaines circonstances, exercer une hypothèque légale même si l’entrepreneur général a été payé. Garantie Bâtiments Neufs
Les mêmes règles de dénonciation et de quittance s’appliquent-elles partout au Canada?
Non. Les mécanismes juridiques relatifs aux privilèges, hypothèques légales, retenues et délais varient selon la province ou le territoire. Les explications juridiques précises données ici sur les articles 2123, 2726, 2727 et 2728 concernent le Québec. LégisQuébec
CONCLUSION
Financer une autoconstruction ne consiste pas simplement à obtenir une approbation hypothécaire.
Il faut comprendre comment l’argent arrivera sur le chantier.
Le financement de construction fonctionne généralement selon une logique progressive : la maison avance, sa valeur augmente, une inspection confirme certaines étapes et les fonds sont libérés selon les modalités convenues avec le prêteur.
Entre ces étapes, toutefois, l’autoconstructeur doit continuer à payer ses fournisseurs et ses sous-traitants.
C’est là que les liquidités deviennent essentielles.
Avant de commencer votre projet, vous devriez donc connaître :
votre budget total;
votre calendrier de déboursés;
vos besoins de liquidités entre deux déboursés;
les retenues applicables;
les documents exigés par votre institution;
les dénonciations reçues;
et les quittances à obtenir avant certains paiements.
Au Québec, la gestion des dénonciations et des hypothèques légales mérite une attention particulière. Une dénonciation de contrat n’est pas nécessairement le signe d’un problème : elle vous informe plutôt qu’un intervenant qui n’a pas contracté directement avec vous cherche à préserver les droits que la loi peut lui accorder relativement aux travaux, matériaux ou services fournis après cette dénonciation. LégisQuébec
Une bonne gestion consiste donc à documenter les paiements, conserver les dénonciations, obtenir les quittances appropriées et ne pas présumer qu’un paiement à l’entrepreneur règle automatiquement toutes les créances reliées au chantier.
Et surtout, ne faites pas l’erreur de croire que financement approuvé signifie argent disponible immédiatement.
Dans une autoconstruction, le budget vous indique combien coûtera votre maison.
Le calendrier financier vous indique si vous aurez suffisamment d’argent disponible pour réussir à la construire jusqu’au bout.
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